放松“限外令”对楼市影响甚微

　　日前，住房和城乡建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局等六部委联合下发《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，放开境外机构和个人在内地购房的地域、数量限制，这也是自2006年国家颁布“限外令”以来首度取消相关限制。

　　《通知》称，经国务院同意，决定对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整。调整的内容主要包括，取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求;境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。

　　记者了解到，2010年住建部和国家外汇管理局共同下发《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》。2010年的《通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，而在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　这意味着此举放开了境外个人在部分城市购买自住住房的数量，降低外商房企注册资金要求，并放开了境外机构原本只能在注册城市购买办公房屋的政策。

　　政策的放开并非没有预兆。事实上，早在今年3月，经国务院批准，国家发改委、商务部在发布的《外商投资产业指导目录(2015年修订)》中已明确取消此前针对外商投资房地产的全部限制类条款。该政策的放开直接导致上半年外资全面进军一线城市，收购部分中心城区的写字楼项目。

　　中原地产首席分析师张大伟对此指出，今年1-7月全国房地产开发企业到位资金利用外资185亿元，同比下降24.5%。政策的放开将增加部分外资投入国内房地产，有利于部分企业的资金周转。

　　同策咨询研究总监张宏伟则认为，目前国内的一线城市和部分二线城市市场虽然好转，但很多三四线城市的去库存压力非常大。从市场情况来看，外国人购房的重点城市仍然在一二线，且外国人的实际购买数量并不多，且以上海为代表的一线城市限购政策尚未放开，因而政策对一二线城市而言影响并不大。

　　张宏伟还指出，限外政策的放松是建立房地产调控长效机制的基础。目前国内房地产市场已逐步降温，外资的进入将有利于促进房地产市场复苏。不过，从市场层面考虑，由于人民币不断贬值，房价上涨幅度变缓，外资不会再像2005-2007年间大举进军内地楼市。