一幢幢红白外墙的多层小楼，再加上几栋小高层建筑，看起来就像是漂亮的大学建筑群——眼下，位于松江老城松汇路上的“天汇佳园”小区正在加紧施工，预计将在今年底之前交房投入使用。
这座小区位于松江老城的“黄金地段”，无论从小区外形、房屋户型，还是周边配套来看，都与优质商品房小区没什么区别。这是松江老城区范围内规模最大的一处动迁安置基地，将为旧城改造的动迁居民提供914套崭新房源。
2012年，松江区启动了新一轮旧城改造，改造范围涉及岳阳、永丰、中山等3个街道，计划解困“蜗居”在老城危棚简屋中的1万户居民，并在“解困”的基础上兼顾历史文物保护，大力完善老城区公共配套设施。3年多来，松江区每年的危旧房解困签约数量都超过1500户，并连年保持着占郊区旧改工作总量50%的“松江速度”。
今年，松江老城区预计将有近6000套动迁安置房、公租房先后交房并投入使用，成为该区老城居民入住新居规模最大的一年。预计，到2017年，松江区1万户老旧房住户将全部提前“解困”。
松江旧城改造的“解困”量，为何在这几年能占到市郊总量的半壁江山?该区旧城改造不断“加速”，靠的是什么样的理念和机制?
瞄准民生需求
把“解困”作为旧改第一出发点
在松江区菜花泾居委会，笔者见到了53岁的居民肖炳鹏。三年前，他还住在菜花泾154弄，这里的两栋5层楼老旧公房，曾住了102户居民。
与肖炳鹏家相似的是，这里的百姓家中几乎都是“五代同堂”挤在二三十平方米的小屋，人口最多的住了七八个人。“生活环境差，配套设施落后。”肖炳鹏回忆，自己在这里住了30年，也忍受了1万多个没有单独卫生设施的日子，每天早晚，他和家人都要与同楼层的几十个人排队抢一个共用的卫生间。更糟糕的是，一到下雨天，屋子里到处漏水。“我们大家都从心底里盼望着搬迁。”他说。
但是，多年来，周围逐渐被开发成了商品房小区，但他们100多户人家却始终等不来动迁的机会。曾经，也有开发商将这两栋楼“圈”进了开发范围，但算来算去，觉得不划算：在这两栋楼的原址上，建起的新房子全部用来安置这100多户居民，似乎也不够……
2012年，松江新一轮旧城改造启动。当时，为尽快将新城飞速发展下配套日渐落后的老城居民从危旧房中解困出来，松江区政府下决心大力推动旧城改造，设立旧城改造指挥办公室，并在涉及旧改的街道办事处均成立了“旧城改造推进办公室”，由专人负责这项工作。
同时，区里专门投入3亿元专项启动资金，并运用土地融资，在优先安置的基础上，腾出的剩余土地进行商业开发，用尽、用足存量地块的价值，以此来补足安置费用和旧改投入。街镇负责动迁，区里统筹、建设房源……于是，街镇参与旧改的积极性也大增。紧接着，出台旧城危旧房解困实施意见，明确目标任务和时间结点。如此，松江新一轮旧改工作开展得有条不紊，不断突破一个又一个旧改难题，逐渐形成了解困量大、动迁快速等特点。
仅2012年，松江区就解困700余户老城百姓，相当于全区过去10年的旧改成果。
肖炳鹏家所在的菜花泾154弄地块，是这一轮旧改中的首个动迁地块。从4月启动签约，到快速通过5次100%的意见征询，该地块仅在两周之内就完成了签约环节。5个月后，这里的102户百姓已悉数迁出，动迁效率之高为全区旧改打下了漂亮的第一仗。
拥挤的老城厢要想“改头换面”，工程规模大、难度高。而多数老城居民对老城区有着留恋情怀，上了年纪的老人也不愿搬远。为此，松江区特地提供了贴心的安置“自助餐”，动迁居民可以按需选择“就近安置”和“异地安置”两个选项，而这两个选项对百姓来说，都可以切切实实地得实惠。
肖炳鹏为笔者算了一笔账，以他家原有的35平方米居住面积乘以1.54的建筑面积系数，拆一补一后，他可以得到53.9平方米，而选择异地安置后，他还可以额外获赠40平方米。在选择了一套位于仓丰路三辰苑的79平方米现房后，剩余的16平方米指标，他选择了再购买一套期房。“按照旧改政策，多出赠送面积的部分，20平方米以内的购置均价是每平方米6千元，20至40平方米均价是每平方米9千元，若再超出，就按照市场价了。”
算起这些，他头头是道，“我总共花了15万元买了一套40平方米户型，还得了一套79平方米的房子。”如今，他居住的这套房市场价早已升值至每平方米1.5万元，生活水平与居住质量都得到了大大的提升。他坦言，之前，在期盼动迁的过程中，自己的心理价是“只要有人来动迁，能拆一补一就不错了”。
旧城改造中的动迁，也并非“非走不可”。松江还充分尊重百姓的真实意愿。位于松汇西路1号地块的动迁安置基地上，就留有这样一户不愿搬迁的居民。为了不影响其余动迁安置房建设，施工建设绕道而行，甚至对这一栋危旧房进行了修缮和加固。而另一块位于中山西路的空地，也曾因两户不接受搬迁的居民闲置了多年。但为尊重民意，建设方在此基础上将整栋住宅改造成了公租房，同样巧妙地避开了留守的住户。
若将整个松江老城比作“大家”，那么其中构成的千万户百姓便是一个个“小家”。岳阳街道旧改办有关人士透露，在旧改推进过程中，一个个“小家”出现的房产纠纷，成为了较为突出的难点。令旧改工作人员没有想到的是，如何安置居民并不是最棘手的问题，千家万户因此而引发的纠纷，却是不曾意料到的“衍生品”。
如何介入这些家庭纠纷，让劝解更专业、更高效?去年，松江区岳阳街道还在社区内创新设立起了“模拟法庭”。针对家庭纠纷问题，提前邀请区人民法院法官来为居民调解，矛盾在模拟法庭之中就可以得到化解。没多久，景德路居民区就有一户动迁家庭走进了“模拟法庭”，其家庭矛盾在这里得到了有效调解。原本，该动迁家庭的产权人已过世，多名法定继承人又居住在外地。为了个人利益，房屋实际居住人就想瞒天过海，借口说联系不到对方，欲独自继承该产权。然而居委会并没有就此放弃。通过不断的努力，工作人员联系到了其他法定继承人。谁知，双方当事人此时又出现了意见分歧。通过“模拟法庭”，松江区法院法官根据各当事人的想法，提出了合理可行的建议。通过当天历时3个小时的“开庭”，该动迁家庭当事人终于达成一致意见，最终顺利签订了动迁协议。
全面提升公共配套
让老城居民享受地区发展成果
解困户吕佐成曾经住在松江老城区佛字桥地块。他说，从自己18岁外出念书，到如今自己的孩子踏上工作岗位，他盼旧改足足盼了几十年。
他家的老宅，是一处四合院式的危棚简屋，里面住好几户人家，没有卫生间设施，只能使用附近的公厕。雨天是他们最害怕的天气，因为地板上此时找不到一处干燥的地方。吕佐成说，自己的老父亲在这儿住了一辈子，却直到他这一代才真正盼到了改善。距离这里不远的油脂化工厂地块安置房，也就是“天汇佳园”小区，是吕佐成家动迁安置房所在的小区。吕佐成说，自己选择了就近安置，全家生活即将从26.6平方米的狭小空间，跨越至90平方米的中套户型。
笔者在现场看到，该安置房小区地段良好，不远处能看到有沃尔玛商业广场，再往西便是松江一中、九号线地铁站等配套。开发商透露，该地段原先的计划是开发商品房建设，如今却用来建安置房，为此，放弃了近10亿元的商业利益。即便如此，安置房建设也丝毫没有马虎，用材选料、户型设计、房屋质量均能够与普通商品住房媲美。
而位于松江老城区的松汇西路、谷阳北路等地，对松江老城而言的“钻石级”地块，也均被拿出来惠及居民，用来建设安置房、公租房，让长期生存在老城的百姓可以不用离开老城，就住进新房。
“安置房层层拔地而起开工之时，公共配套设施紧跟建设步伐。”松江区房管局副局长黄水平介绍，中山西路是“老松江”非常熟悉的一条老街，路口就是区中心医院。由于道路狭窄，车流量大，这里的拥堵状况持续多年。去年，经过一番改造，约1公里长的中山西路“长胖了”，道路宽了，视野更阔了，两侧的环境也变得更整齐了。
一方面，拿出最好的地段来安置解困户，另一方面，全面改造提升老城的各项公共配套和服务——如此，动迁的和没动迁的松江老城居民，都能就近享受发达的交通、医疗、商业、文化等设施。
没多久，中心医院对面的空地上还建起了1.2万平方米的绿化广场，成为老城区面积最大的休闲绿地，取名“思鲈园”。园中，清明古宅与绿化景观相辉映，成为附近百姓最为喜爱的娱乐休闲场所。在广场下方，这里充分利用资源，修建大规模地下停车库，让以往在医院门前滞留的车辆得以有序停放，“乱哄哄”的拥堵不见了。
在轨交九号线醉白池地铁站，原先用作商业开发的一块土地，将建新的区文化馆、区图书馆和区剧场等大型文化配套，计划在今年10月开工。
而作为松江区旧城改造的内容之一，一些在城市发展进程中被“孤立”的“城中村”，在去年也启动了改造与开发。一些街镇的社治办负责人透露，这些“城中村”改造后，附近也将建设大量的社会公共配套设施。
不仅如此，全市新的第一条有轨电车也已在松江老城开工建设，将明显改善老城的交通条件，无疑也为松江旧城改造增添新的活力。与此同时，老城区内的学校、医院等配套设施的扩建计划也已在紧锣密鼓的规划当中。
保护历史文化，
让新老建筑在城市里和谐“对话”
眼下，在松江永丰街道仓城历史风貌区内，一栋刚刚修缮完毕的清代晚期建筑王春元古宅还透着一丝神秘。这是永丰街道在旧城改造中极力保护的一处古建筑。
经过专业修缮，工作人员依着古建筑的层层纹路，遵循“修旧如旧”，将70%的古建材保留了下来，还原老宅面貌的同时，一些历经百年的古木建筑雕刻也逐步揭开面纱。
据传，王春元家族在太平天国时期举家迁入茸城，于仓城泾北街前开设染坊、修筑宅邸。染坊开张后生意兴旺，让这一家族迅速成为城内的名商巨贾。王春元宅虽为清代晚期建筑，但宅第建筑布局与同期松江建筑迥然不同。修缮后的王春元宅，也充分还原了当时作为染坊大家族的兴旺之景。
松江是一座历史底蕴深厚的古城，更是明清时期33个工商城市之一，留存在这里的不少历史古迹都有待被挖掘、利用。然而，历经变迁，古宅几乎成了民居，部分百姓世世代代生活在这里。由于古建筑密集，旧城改造显然不适合大规模兴建新房。而维持现状，不仅原先真正的文化内涵难以挖掘，老房子更是不再“阔气宜居”。同样是在永丰街道的一处晚清建筑徐氏当铺内，1740平方米里住了29户人家，拥簇间，木质老房子总令住户们苦不堪言。
探究如何保护、利用这些文化遗产，还原“古城原貌”，松江的旧城改造始终贯穿着对历史文化的尊重。会同市文广局，松江区政府决定依据史料，对包括原府城、仓城在内的老城进行改造。经过文广局专家实地考察、翻阅史料，在永丰街道就确认有129处不可移动古建。在此基础上，旧改工作人员也将认为可以保护的古迹留存下来。目前，全区需要供养的古建筑就有200多栋。
开发设计，跟着文物保护走。近几年，这些被完好保留下来的古建筑、古树、古路、古河，全都被标上了记号，有关方面循着这些地标进行空间开发设计。位于永丰街道的仓城漕运河全长约2公里，是一条古运河。前年，河道两旁的老建筑被完好地保留与修缮，还原其历史风貌。在拆旧腾地时，有保护价值的房屋被谨慎拆分，其他老建筑在动迁过程中也保留了其建筑材料，并计划用于新建的住宅，将“老符号”植入旧城改造中。
在旧城改造中，老砖头、老木头、老物件等“老符号”都被专门收集起来。去年，原家住秀南老街的胡老伯带着一盏家族流传至今的煤油灯，来到了位于玉树路上的永丰街道旧改办。“这盏煤油灯有好几十年了，我下了很大的决心才捐给你们的，要好好存放着!”他说。在永丰街道仓城地区，动迁中浮现了不少类似的“活历史”，一些长居于此的“老法师”们从风土人情、古迹、逸闻传说等方面，以记叙、散文、诗词、回忆录等文体，也将一部分仓城文化重拾。
如今，松江旧改对历史文化风貌区内的文物修复与保护性建设取得了一定进展。目前，水次关帝庙已修建完成，清代老宅杜氏雕花楼修缮后，作为区非遗传习基地定期对外开放，市民们在这里，时常还可以寻觅到舞草龙、皮影戏、顾绣等非遗文化的踪影。
据悉，今后松江还将专门规划出4片区域，用来建设4座“古建筑养老院”，届时将会供养起200多栋的古建筑和有价值的老宅，并在保护中探索如何适度利用，从而真正激发出古建筑的价值和活力。
仓城历史文化风貌区
在旧改中“重放光彩”
永丰街道的仓城地区，是松江历史文化底蕴最为深厚的地区之一，也是一个具有较完整的传统风貌与地方特色、较高的历史文化价值的区域。让仓城历史文化风貌区重放光彩，也成为了松江区在旧改中做好历史文化保护的亮点工程。
作为上海32个历史文化风貌区之一，如何保护好风貌区内总计达到120多处的各类文物保护单位?松江区有关负责人表示，规划好、打造好仓城历史文化风貌区，不仅是对整个城镇外部形象的梳理，还是对整个区域功能、产业与现代服务设施的优化，使松江百姓在文化中找到自信，也维护了松江人对曾经历史的集体记忆。
保护、恢复仓城历史文化风貌区，也是对其所蕴含特色文化的尊重和挖掘：
特有的漕运文化：自古以来，松江就是中国最为富庶的地区之一。古代棉纺织业的中心，还成就了曾经的“衣被天下”、“苏松财赋半天下”等美誉。同时，由于地处鱼米之乡的江南中心，纵横四通的水上交通使松江自宋代以来逐渐成为整个东南地区及至全中国的一个重要漕运中心。仓城，就因漕运而生。因此，要将漕运文化作为打造历史风貌保护区的特色。
江南的水乡文化：逐水而居的松江人民，世代居住在鱼米之乡的江南，沿河而建的桥梁、宅第、庙宇鳞次栉比;阳光下的跨塘桥，静静流淌的松江市河;白墙黛瓦的民居中，晒着太阳的老者，安详而知足;长长的小巷中，偶尔传来一句小贩的叫卖声。这应该是每个松江人对故乡的记忆。
松江的园林文化：作为江南重镇，松江名人辈出、商贾云集，仓城地区也建造了大量的城外别院，甚至《中国古建筑史》中也提到“松江的宅园林数量之多，技艺精美与苏州、杭州、嘉兴府齐名”。因此在旧城改造中，保留下松江的园林文化，让这些名园古宅重新焕发生命力，使这些老宅能讲故事，将是值得广泛探索的课题。
去年下半年，在全市启动的10多个“城中村”试点改造地块中，松江区一举拿下4个名额。中山、岳阳、永丰三个街道及车墩镇的4幅“城中村”地块的改造方案，经市相关职能部门的现场评审，获得了全数通过。目前，这4个“城中村”已全面启动改造。
据了解，作为旧城改造中的重要引擎，松江区“城中村”试点改造工作于2013年11月启动，由区房管局旧城改造办公室负责牵头区属各职能部门及相关街镇，积极探索制定各个地块的改造方案，并报市“城中村”改造领导小组审批。
去年9月，中山街道沪松公路21弄“城中村”改造方案，率先通过市级现场评审，成为松江全区第一、全市第五个获得市级评审通过的项目。由于“城中村”试点改造可享受土地定向供应、出让金返还、基础设施建设配套费减免等优惠政策，松江区及时调整思路，增添了车墩、永丰、岳阳的“城中村”地块面积，进一步扩大政策受益面。
车墩镇华阳桥地区“城中村”改造面积达27.8万平方米，为四幅地块面积之最。车墩镇副镇长杨仁余透露，由于历史颇为悠久，具备丰富人文积淀，华阳桥地区的旧改将融入更多“复古”元素，今后的华阳桥地区将打造“明清风貌小镇”。
值得一提的是，“城中村”试点改造项目在享受相关优惠政策的同时，还有一个硬性条件，就是要保证集体经济组织的利益。土地改造后，所开发建设的用于可销售面积的10%必须以成本价格提供给当地的集体经济组织，用于保证当地农民的收益。
松江区房管局负责人表示，“城中村”顾名思义是指城市高速发展进程中，滞后于发展步伐的区域，多数为农民转为居民后遗留下来的村落，也可理解为“都市中的村庄”。这一“夹缝中”生存的地区所带来的一系列社会问题与安全隐患，成为困扰城市发展的“顽疾”，部分更处在管理“盲区”。“如何啃下‘城中村’这块‘硬骨头’，换取百姓更好的生活环境，是我们不断在探索的。”而通过“城中村”试点改造，不仅能够有效地改善原住民的居住环境，保证农民利益，解决消防安全等隐患，还能对人口调控起到一定作用，取得多赢效果。
“城中村”改造
成为旧城改造新引擎
松江新一轮旧城
改造“大事记”
2012年3月22日
松江区老城改造动员大会召开，标志着松江新一轮旧城改造工作的开始。同日，松江区政府下发 《关于调整松江区老城区改造建设指挥部成员的通知》，成立了以区长为总指挥的区旧改指挥部，下设办公室与3个街道推进办公室，为新一轮旧改搭建了组织框架。
2012年4月8日
松江区第一个旧改基地——岳阳街道菜花泾154弄2、3号公房地块正式启动签约，至8月该基地102户旧改居民全部完成签约工作，签约面积5000多平方米。
2013年6月21日
松江区政府转发区房管局《关于进一步加快推进老城改造的实施办法》，为旧城改造工作制定了操作细则和标准。
2014年1月
仓城历史风貌区中的示范点——关帝庙修复工作完成并正式对外开放。
2015年
松江老城区预计将有近6000套动迁安置房、公租房先后交房并投入使用，成为全区老城居民入住新居规模最大的一年。
2012年3月27日
松江区政府印发《关于进一步加快老城改造的实施意见》，明确了旧改工作的四至范围、指导思想、总体目标、职责分工以及配套政策措施，成为松江区旧改工作的纲领性文件。
2013年1月21日
松江区政府印发了 《老城改造专项资金使用和管理办法》，为规范和加强旧改专项资金管理提供了依据。
2013年7月
新一轮旧改第一个安置房基地——辰塔路一号地块正式动工，该基地建设有1028套安置房，住宅面积67000平方米。
2014年10月
松江旧城区中最大的休闲绿地——中山中路休闲绿地(面积1.2万平方米)建成并正式对外开放。
到2017年
预计松江区1万户老旧房住户将可以全部提前“解困”。
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